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公摊面积是“汤”,房价是“药”?

来源:华股财经 编辑:华股编辑 时间:2019年02月26日 03:12:17

原标题:公摊面积是“汤”,房价是“药”?

前段时间,住房和城乡建设部发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》,内含一份《住宅项目规范(征求意见稿)》,当中指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,引发热议。

这是住建部的官方文件中,首次明确住宅建筑应以套内面积进行交易。随后,“央视新闻”公众号发文称,这次公开征求意见的只是一套建筑行业的技术标准,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。目的是规范建筑企业的建设行业,而房地产商的销售行业应由另外标准来规范。

也就是说,这个规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这和交易环节以“建筑面积”“公摊面积”来计算并无直接关系,包括物业费、取暖费以何标准收取,也没直接关系。

因为「交易」和「计价」是两个不同的概念。

Part 1 | 壹

2月24日,承担《住宅项目规范(征求意见稿)》起草工作的中国建筑科学研究院有限公司回应称,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。按照国务院相关通知中“提高标准国际化水平”的要求,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

中国建筑科学研究院有限公司相关负责人24日接受新华社记者采访时回应:

一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素,造成住宅墙体厚度不同,导致套内建筑面积相同的情况下,而套内实际可使用面积不同。

二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算,在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说,从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的保护。

两个目的:规范筑面积相同而住户使用面积不同的情况;直观、透明,所见即所得。

Part 2 | 贰

所谓“公摊”,是中国房地产的一个特色概念,就是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯前厅等,意为公用建筑面积的分摊,与套内面积合计为一套商品房的建筑面积。目前中国住宅主要以建筑面积进行交易。简单来说:

公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积

套内面积=套内使用面积+墙体+阳台面积

由于缺乏统一的标准规范,不同房地产项目的公摊面积会出现很大差别:公摊系数从15%到25%不等,甚至超过30%。

结果就是,消费者不仅在购房时需支付更多购房款,还要多支出物业费、取暖费等更多成本。

所以,作为一个长久以来被关注的话题,一有风吹草动,难免引来猜测无数。

Part 3 | 叁

作为房地产交易中最不透明的部分,同一项目因建筑面积相同而套内面积不同引起住户矛盾的问题也常常出现。

新华社在2018年就曾发表《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》一文,追问:

既然国际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?

此轮住建部的首次正式发声,被看作是国内房地产“去公摊化”的重要信号。

重庆在2002年开始,就曾以地方法规的形式规定商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据。

按套内面积计价,很多场景下公摊面积会变得能省则省,甚至在同一楼层同一个单元内排布七八套住房。重庆的很多住宅楼盘确实普遍如此。

所以适当的公摊面积,也是非常重要的。

Part 4 | 肆

事实上,“套内面积”最大的好处就是直观透明公开,清晰易懂。关于此举对楼价涨跌的影响,大概率只会抬高单价。用通俗易懂的话说,带壳核桃15一斤,去壳核桃30一斤,不同的算法,不同的价格。而同样的房子,无论面积怎么算,单价会改变,总价不会变。

当然,这在期房销售的过程中更利于购房者,灰色支出、物业费等因为建筑面积衍生的其他收费有可能降低

关于此次取消公摊的消息,还有机构人士认为是为即将到来的房地产税做铺垫。虽然此前财政部表示房地产税将按照房产评估值,即房价总价进行征收,与面积无关;但是取消公摊面积有可能影响到房产税的免征面积,按照套内面积计算,将有望减轻房产税的负担。

不过,目前该公告还只是征求意见稿,向社会公开征求意见的反馈截止时间为2019年3月15日,离成型和正式落地还要更长一段距离。

当然,公摊面积背后,涉及重重利益,不会一蹴而就。目前,取消公摊面积,还只是住建部门的征求意见文件,离正式成形乃至落地,还有相当长的距离。但总体而言,楼市去公摊,让房地产业更透明,是大势所趋。

本文部分内容来源:

住建部官网、每日经济新闻、21世纪经济报道、南方周末等

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